Grebet strammes om andelsboligforeningerne og andelshaverne.

Efter en række stramninger i kravene til økonomien hos andelskøbere og -stifter, står landets andelsforeningerne nu overfor en stor stigning i grundskylden, som er den skat boligejer betaler for deres jordværdi.  

De nye vurderinger af grundpriserne kommer i 2021 og den stigende skat i form af grundskyld kommer i det efterfølgende år. Et regneeksempel, som Nykredit har lavet for Belingske, viser, at en typisk andelsforenings grundskyld tegner til at stige med næsten 80 procent fra 2018 til 2026. Stigningen kan dog variere fra forening til forening.

 

Der er nogen, der er fraskåret

Siden sommeren 2018 har man skulle have mere på kistebunden for at kunne købe en andelslejlighed. Andelsboligforeningerne er nemlig omfattet af nye lånereglerne, der betyder, at man skal have en større sum penge på kontoen, hvis man vil ind på andelsboligmarkedet.

Og det rammer socialt skævt, mener direktør i andelsboligforeningernes interesseorganisation, Jan Hansen:

“Der er nogen, der er fraskåret. Det kræver en væsentlig større opsparing at komme ind på andelsmarkedet. Vi ser et skred i, hvem der har mulighed for at købe en andelsbolig,” siger han til Netavisen Pio.

Dem der i dag har mulighed for at købe en andelsbolig, er folk der har en væsentlig større indkomst end hidtil

Andelsboliger for de velstillede

Kravet til den opsparing, man selv skal diske op med ved køb af en andel i en typisk andelsforening, er mere en fordoblet, oplyser Berlingske.

Derfor er andelsmarkedet langt fra så tilgængeligt for folk med stram økonomi, som det tidligere har været, mener Jan Hansen:

“Dem der i dag har mulighed for at købe en andelsbolig, er folk der har en væsentlig større indkomst end hidtil, fordi det simpelthen er et krav fra banken, at man skal have en større årsindkomst, inden man kan få et lån.”

At andelsboligerne er i stigende grad er for de mere velstillede, bekræfter boligøkonom i Nykredit Mira Lie Nielsen over for Berlingske. Den bevægelse har været i gang i en længere årrække, understreger hun.  

Ruster køberne til nedgang

De stigende krav er med til at ruste køberne bedre i tilfælde af prisfald på markedet, hvilket ikke er dårlig ting, påpeger boligøkonomen fra Nykredit:

“Ændringen betyder, at det at købe en andelsbolig ikke bare lige er noget, man gør. Det skal planlægges, og der skal spares op. Samtidig tvinger det ikke bare os som udlåner til at vurdere foreningens gæld, men køberen er også nødt til at tage det med i betragtning, da den kan have stor betydning for egenbetalingens størrelse. En højere udbetaling gør købernes økonomi mere sikker, og de er bedre rustet fra dag et, hvis de for eksempel skal sælge i en periode, hvor der er knap så meget rift om boligen,” siger Mira Lie Nielsen.

Vi har svært ved at se, hvad det er for en risici, man ser

At der er behov for større sikkerhed hos andelskøbere har Jan Hansen svært ved at gå øje på. Hos andelsboligforeningernes interesseorganisation ser man ikke samme risici:  

“Opstramingerne i bankernes vurdering af risici i forhold til købere af andelsboligerne - som er insinueret af Finanstilsynet - er en større og større udfordring. Vi har svært ved at se, hvad det er for en risici, man ser,” siger han til Netavisen Pio.

De skærpede krav hjælper med til at holde foreningerne fra at gå efter høj vurdering, mener Mira Lie Nielsen:

“Samtidig er ændringen måske også med til at holde foreninger i ørerne, da det ikke længere er entydig positivt for nuværende andelshavere i salgstanker at få en høj valuarvurdering.” 

Hun oplyser samtidig, at en andelskøber i dag skal stille med mindst fem procent af købsprisen og fem procent af andelens del af forenings gæld, for at kunne låne til en andelsbolig i Nykredit.

Tidligere har det været muligt at finansiere hele købesummen til en andel i banken.
 

Stiftelsen af nye foreninger er gået i stå

Det skærpede krav til økonomien betyder også, at det er blevet væsentligt svære at stifte en andelsboligforening, forklarer Jens Hansen:

“Vi kan konstaterer, at de her opstramninger i lånereglerne har gjort, at der ikke er nogen, der kan skifte nye andelsboligforeningerne nu her. Faktisk er der stort set ikke blevet skiftet nogle nye andelsboligforeninger, siden reglerne er blevet strammet op. Mig bekendt er der kun skiftet 2-3 nye foreninger siden sommeren 2018.”

Projekterne må opgives, fordi folk ikke har mulighed for at skaffe de penge

Det skyldes, at man, når man vil stifte en andelsboligforening, er underlagt strammere økonomiske krav. Simpelt forklaret, så skal man, hvis man vil skifte en andelsforening med 100 lejligheder, kunne stille med 60 andelshavere, der kan leve op til de nye regler om øget egenkapital.

Det er så stor en forhindring, at stiftelsen af nye andelsforeninger stort set er gået i stå:

“Beboere bliver tilbudt ejendomme til at skifte andelsforeninger i, men projekterne må opgives, fordi folk ikke har mulighed for at skaffe de penge - man i dag skal have for at optage lån - inden ejendommen bliver solgt til anden side,” forklarer Jens Hansen.