Hvis der er ét spørgsmål, som de seneste mange år har fået økonomer på tværs af teoretiske skoler til at holde sammen mod politikere på tværs af ideologiske skel, så er det spørgsmålet om boligskatter. For mens hovedparten af landets økonomer er enige om, at boligskat er en både effektiv og socialt afbalanceret måde at opkræve skat på, så slår de fleste politikere syv kors for sig, når talen falder på boligskat.

Det er også budskabet fra overvismand Michael Svarer, da han onsdag formiddag byder velkommen til et seminar om boligbeskatning, som er arrangeret af Det Økonomiske Råd: ”Allerede i 2002 skrev Vismændene, at skattestoppet på boliger var uhensigtsmæssig. Og siden da har vi så gentaget de i de følgende 30 vismandsrapporter”, lyder det med et glimt i øjet – men også et strejf af resignation – fra Michael Svarer.

Der er pænt fyldt op i salen i Amaliegade, hvor det Det Økonomiske Råd, i daglig tale Vismændene, holder til. Både journalister, interesseorganisationer, tænketanke, offentlige myndigheder og enkelte politikere har fundet vej. Der er lagt op til, at boligskatter bliver et hedt emne til efteråret, når der skal diskuteres et nyt system for de ejendomsvurderinger, der ligger til grund for boligskatterne. I den forbindelse har flere partier foreslået drastiske omlægninger af de danske boligskatter.

Økonomer elsker boligskatter
De danske boligskatter er i dag primært fordelt på to skatter. Dels grundskylden (ejendomsskatten), som er en skat på jord, der opkræves af kommunen. Og dels ejendomsværdiskatten, der er en skat på boligen, og som opkræves af staten. Begge skatter betales løbende som en procentdel af jordens og boligens aktuelle værdi ud fra en offentlig vurdering af de aktuelle priser.

Der er en række grunde til, at økonomer er glade for boligskatter. Det fortæller både tidligere overvismand Peter Birch Sørensen og lektor Morten Skak fra Syddansk Universitet, der begge er oplægsholdere på seminaret.

For de første anses boligbeskatning for at være mindre forvridende end skat på arbejde, fordi det ikke påvirker den enkeltes lyst til at arbejde (arbejdsudbuddet). For det andet er boligbeskatning socialt afbalancerede, fordi det er de mest velstillede der har de største huse, og dermed betaler mest i skat.

Endelig kan løbende boligbeskatning virke stabiliserende på boligmarkedet og modvirke store udsving og boligbobler. Således peger flere økonomer på, at skattestoppet i nullerne var med til at presse boligpriserne i vejret og skabe den boligboble, der sendte dansk økonomi til tælling.

Problemet er imidlertid, at der både blandt befolkning og politikere er en stor modvilje mod løbende ejendomsskatter, som det senest er set i forbindelse med debatten om den stigende grundskyld. Mange føler ganske enkelt, at det er uretfærdigt, at de skal beskattes af penge, de ikke har fået udbetalt i hånden og ikke har nogen øjeblikkelig glæde af.

Dertil kommer et likviditetsproblem. For selvom den enkeltes formue stiger, når boligen stiger, så er det jo stadig ikke penge, boligejeren står med i hånden her og nu. Det kan betyde, at boligejeren kan blive tvunget til at optage lån for at betale de stigende skatter. Peter Birch Sørensen nævner, at en mulig løsning på dette problem kunne være, at boligejerne for mulighed for at ’indefryse’ en del af stigningen og først betale den dag, hvor huset sælges. En sådan ordning kendes i dag for pensionister i forhold til grundskyld.

Endelig er der så udfordringen med at sikre præcise grund- og ejendomsvurderinger, som ligger til grund for beskatningen.

Avanceskat kan næppe erstatte nuværende boligskatter
Problemerne med den løbende boligbeskatning har fået De Konservative til at foreslå, at skrotte både ejendomsværdiskatten og grundskylden. Til vil partiet så indføre en kapitalgevinstskat på boliger, også kaldet en avanceskat. Med en avanceskat beskattes forskellen mellem købs- og salgsprisen, altså den gevinst, som boligejeren opnår ved at have ejet boligen i et vist tidsrum.

Det kan umiddelbart virke mere retfærdigt end en løbende boligskatter. Men Peter Birch Sørensen peger på flere problemer i sådan en ordning. Først og fremmest fremhæver han de såkaldte ”indlåsningseffekter”: Hvis der skal betales skat ved salg af boligen, så bliver det mindre attraktivt at sælge boligen og flytte til et andet hus i samme prisklasse.

Det vil svække mobiliteten på boligmarkedet, hvilket igen kan få negative konsekvenser på arbejdsmarkedet. Det kan man forsøge at imødekomme gennem forskellige ordninger, eksempelvis ved at gøre de muligt at udskyde skattebetalingen til det øjeblik, man helt forlader boligmarkedet. Det vil dog så omvendt gøre det svært at komme ind på boligmarkedet igen, hvis man først er trådt ud.

En anden konsekvens er, at indtægterne (provenuet) fra en avanceskat vil være markant mindre og langt mere ustabile, fordi indtægterne i sagens natur vil svinge op og ned i takt med udviklingen på boligmarkedet. Endelig er der usikkerhed om, hvordan en avanceskat vil påvirke stabiliteten på boligmarkedet. Ifølge Nationalbanken kan en avanceskat faktisk presse priserne i vejret, stik modsat den løbende beskatning, som tjener til at stabilisere priserne.

Peter Birch Sørensen tror derfor ikke på, at en avanceskat helt kan afløse de ejendomsværdiskatten og grundskylden. Han vil dog ikke afvise, at der kan findes en model, så en avanceskat i et mindre omfang kan supplere ejendomsværdiskatten og grundskylden.

Erfaringer med avanceskat i Sverige
Sverige har i lighed med Danmark en løbende ejendomsværdibeskatning. I Sverige er den på 0,75, men der er indført et øvre loft på godt 7.000 svenske kroner om året. Det betyder reelt, at skatten er regressiv, idet ejerne af store huse betaler en forholdsvis mindre andel i skat end ejerne af små huse, fortæller Peter Englund fra Handelshøjskolen i Stockholm, der er formiddagens tredje oplægsholder.

Men derudover har svenskerne også siden 1950’erne haft en avanceskat på boligsag. Den har gennem tiden haft forskellige udformninger, men siden 2007 har den været på 22 procent af forskellen mellem købsprisen og salgsprisen. Svenskerne kan få lov at udskyde skattebetalingen, hvis de køber et nyt hus, men skal dog betale en rente af den udskudte skat. Alligevel er der dog undersøgelser, der peger på, at en indlåsningseffekt er til stede på det svenske boligmarked, fortæller Peter Englund.

En anden konsekvens er, at der i øjeblikket er 261 milliarder svenske kroner i udskudt skattebetaling. Det er et meget højt tal, som bekymrer Englund. Det kan føre til politiske ballade og krav om indgriben, når skatterne skal betales, og det kan igen skabe ustabilitet på boligmarkedet, hvis der opstår en forventning om, at politikkerne vil gribe ind.

Skatten på bolig bør være ”neutral”
Peter Birch Sørensen mener derfor, at det nuværende system med en ejendomsværdiskat og en grundskyld grundlæggende er meget hensigtsmæssig. Men hvor høje bør boligskatterne så være? Her tager Birch Sørensen udgangspunkt i, at beskatning af boliger bør være ”neutralt”.

Det vil sige, at boliggevinster beskattes på lige fod med andre kapitalgevinster, så det ikke er mere attraktivt at investere i boliger frem for eksempelvis at købe aktier i en virksomhed, da det eksempelvis kan føre til ejendomsspekulation. Desuden skal boligskatten afspejle, at boligejere ikke betaler husleje, og derfor har en økonomisk gevinst i forhold til lejerne.

Ifølge Vismændenes seneste rapport, som Peter Birch Sørensen læner sig op ad, vil en neutral boligskat indebære en ejendomsværdiskatten på 1,2 procent. I dag er ejendomsværdisværdiskatten på én procent af boligens værdi op til 3.040.000 kroner, og tre procent af værdien derover.

Men skattestoppet har betydet, at ejendomsværdiskatten siden 2002 har været fastfrosset i kroner og øre, og derfor ikke er steget i takt med boligpriserne. Det gælder foreløbig frem til 2020. Den reelle ejendomsværdibeskatning er derfor i dag faldet til omkring 0,55 procent, vurderer vismændene i deres seneste rapport. Ejendomsværdiskatten burde altså mere fordobles, hvis den skal op på det niveau, der betegnes som neutralt.

Uenighed om grundskyldens fremtid
Også når det gælder skatten på jord, grundskylden, mener Peter Birch Sørensen, trods de seneste års megen ballade, at der er tale om en meget hensigtsmæssig indrettet skat. Selvfølgelig under den forudsætning, at man får styr på ejendomsvurderingerne, hvilket Peter Birch Sørensen dog mener burde være muligt.

Jordarealet i Danmark ligger nu engang fast, og udbuddet af jord kan derfor ikke påvirkes i hverken opadgående eller nedadgående retning som konsekvens af grundskylden, forklarer han. Grundskylden er dermed en af de mest effektive måder at opkræve skat på.

Den udlægning er Morten Skak imidlertid ikke enig i. Han peger på, grundskylden har betydning for, hvor rentabelt det er at indvinde ny jord til eksempelvis at dyrke afgrøder eller opføre nye boliger på. Desuden betyder det faktum, at landbrugsjord beskattes mere lempeligt en jord der bruges til boliger, at det er mindre attraktivt at bruge jord til at opføre boliger.

Endelig betyder den hårdere beskatning af jord end af bygninger, at der vil bliver brugt mindre jord på bekostning af større bygninger i byggefasen. Morten Skak anbefaler derfor, modsat Peter Birch Sørensen, at grundskylden fjernes, så der fremover kun opkræves ejendomsværdiskat.

Grundskylden bidrager i dag med 18 milliarder kroner årligt, mens ejendomsværdiskatten bidrager med omkring 13 milliarder kroner. Dermed tegner de to boligskatter sig for knap fire procent af de samlede danske skatter og afgifter. Til sammenligning udgør boligskatter 10-12 procent af skatteindtægterne i lande som USA, Canada og Storbritannien ifølge OECD.