Boligminister Kaare Dybvad (S) har på regeringens vegne annonceret at man vil ændre på lejeloven, så man sætte en stopper for kapitalfonde som amerikanske Blackstone, der tjener store pengesummer på at opkøbe lejelejligheder, presse lejerne ud og  derefter at sætte lejen voldsomt op.

I fagsprog vil boligministeren justere af lejelovens §5, stykke 2.

Et flertal på Christiansborg er enige om at et indgreb er nødvendigt, men andelsboligejere og deres organisation Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) og EjendomDanmark – hvor Blackstones danske operatør 360North er medlem hos sidstnævnte – har været på banen med et budskab om det kan betyde voldsomme fald i andelsboligernes værdi.

Men det er helt usandsynligt at politikerne vælger en så drastisk model, lyder det fra førende boligekspert.

I en rapport, som Boligministeriet offentliggjorde forleden, anslås det at der vil være et værditab på mellem 26-48 procent, hvis man foretaget en total afskaffelse af §5,2, hvilket ikke er det hverken regering eller øvrige partier lægger op til.

Lejere: En slet skjult kampagne

Hos andelshavernes landsorganisation, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, frygter man således, at en ændring af lejelovens §5,2 vil betyde at folk ikke vil kunne sælge deres andelsboliger.

”Mister andelsboligerne værdi, risikerer vi, at folk bliver stavnsbundet, og i værste fald får problemer med bankfinansieringen. Derudover vil det også blive dyrere for foreningerne at belåne ejendommen, hvilket kan være nødvendigt, hvis ejendommen skal vedligeholdes,” sagde direktør Jan Hansen fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation forleden i en pressemeddelelse.

EjendomDanmark, der er brancheorganisation for de private udlejere, herunder det meget omtale Blackstone, mener, at nogle andelsboliger vil tabe op imod 78 procent af værdien, mens enkelte simpelthen vil gå konkurs.

Der er ikke nogen undersøgelser, der dokumenterer disse påstande, som er baseret på en række skøn

De forudsigelser, mener Lejernes Landsorganisation, er yderst tvivlsomme. De kalder det ”en skræmmekampagne, der er en slet skjult kampagne for at bevare de gode afkast for de private udlejere.”

”Selv om EjendomDanmark slet ikke repræsenterer andelsboligforeningerne eller andelsbolighaverne, har foreningen brugt mange kræfter på at overbevise alle om, at en lang række andelsboligforeninger vil blive insolvente og andelshaverne tabe næsten alle deres penge, hvis man overhovedet rører ved lejelovgivningen.”

”Der er ikke nogen undersøgelser, der dokumenterer disse påstande, som er baseret på en række skøn,” lyder det i en pressemeddelelse fra LLO.

Ekspert: Usandsynligt at man lader andelsboligerne falde

Curt Liliegren, der er direktør for Boligøkonomisk Videnscenter, er enig i, at andelsboligmarkedet kan blive ramt af prisfald, men han understreger, at prisfaldets størrelse og hvor mange der bliver ramt, fuldstændig afhænger af hvilken konkret model som politikerne kan blive enige om.

Det virker helt usandsynligt, at man vælger den model, hvor man helt afskaffer §5,2 og ikke sætter noget i stedet

”Det er helt afgørende hvilke af de modeller, som udvalget har foreslået, som politikerne vælger at bruge, men det virker helt usandsynligt, at man vælger den model, hvor man helt afskaffer §5,2 og ikke sætter noget i stedet, fordi det i så fald vil have katastrofale følger for andelsboligmarkedet,” siger han til Netavisen Pio.

Boligminister Kaare Dybvad har også gentagne gange fastslået, at en totalafskaffelse af 5,2 ikke er en løsning som regeringen går efter.

Højt vurderede og højt belånte i farezonen

Der er i dag tre måder man kan opgøre prisen på en andelsboligforening; 1) den seneste salgspris, 2) den offentlige vurdering og endelige 3) valuarvurderingen. Og det er den sidste metode, som kan give problemer, fordi enkelte andelsboligforeninger har fået de eksterne valuarer til at sætte prisen lige lovligt højt, forklarer han.

De urealistisk høje vurderinger har man politisk forsøgt at dæmme op for, ved at enkelte valuarerne i dag skal følge den branchenorm som Dansk Ejendomsmæglerforening har opstillet. Det er især dem, som sammen med de mest forgældede andelsboligforeninger, vil blive ramt af ændringer af lejeloven og dermed lavere priser:

”Hvis man politisk har viljen til at ændre §5,2, så vil det i første omgang ramme de andelsboligforeninger, der er valuarvurderet meget højt og/eller har en høj gæld, men det er vigtigt at understrege, at alle andelsboliger, særligt i København, vil blive ramt i et eller andet omfang,” siger han.

Mange muligheder for at friholde andelsboliger

Curt Liliegren understreger dog, at der er en lang række tiltag, man politisk kan tage for at sikre, at andelsboligerne ikke vil blive ramt så hårdt, som ABF og EjendomDanmark frygter:

”I dag gælder en valuarvurdering i 18 måneder, men Lejernes Landsorganisation, LLO, har foreslået at man eventuelt kunne fastlåse valuarvurderingen til at gælde for 10 år. Det ville sikre de fleste andelsboliger mod et pludseligt fald i ejendomspriserne.”

”Det er der så nogen, der vil mene, er lige lovlig planøkonomisk og vil fastholde andelsboligerne på en lidt kunstigt lav pris,” siger han.

Det ville sikre de fleste andelsboliger mod et pludseligt fald i ejendomspriserne

Et andet forslag kunne være, at låse eller koble de nuværende andelsboligvurderinger til priserne på udviklingen af ejerboligmarkedet.

”I dag er alternativet til at købe en andelsbolig som oftest at købe en ejerlejlighed og derfor vil det give mening, at de to følger hinanden,” siger han.

Endelig giver det ifølge Curt Liliegren mening at se på skattereglerne for videresalg af ejendomme.

”Det man kunne gøre, var at se på skattereglerne, så man så at sige strammer reglerne for videresalg af ejendomme, så man rammer de kortsigtede spekulanter som f.eks. Blackstone, og ikke de mere langsigtede investorer som f.eks. pensionskasserne, der oftest bygger selv og har et mere etisk samfundssyn og tager hensyn til lejerne,” siger han, men understreger at det kan være svært at føre igennem i praksis, fordi de udenlandske ejendomsinvestorer ofte samler ejendommene i hele aktieselskaber, der har ry for i udlandet at benytte sig af lovlig, men aggressiv skatteplanlægning.

Socialdemokratiet forhandler fortsat med SF, Enhedslisten, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Venstre og de Konservative om et indgreb mod Blackstone. Liberal Alliance meddelte i weekenden, at de ikke længere ønsker at deltage i forhandlingerne.