Boligpolitik er mere end tag over hovedet

Vi må tænke kreativt og vi må tage både traditionelle og utraditionelle instrumenter i brug for at skaffe nok betalelige boliger.
Foto: BL
Snart skal Folketingets partier forhandle et nyt boligforlig. I forhold til hvordan dette kommer til at foregå, er det vigtigt at man gør sig klart, at den måde vi bor på, der hvor vi bor og den husleje man betaler, spiller ind på en lang række af områder, som er vigtige for vores samfund.

Boligpolitik er vigtig værdipolitik

Boligen og boligpolitikken er en vigtig en del af det kit, der holder et samfund sammen. Boligminister Kaare Dybvad udtalte da også d. 18. august 2019, at Boligpolitik er vigtig værdipolitik. I Bygge- Anlægs- og Trækartellet (BAT) kan vi ikke være mere enige.

Middelklassen presses ud

Som optakt til de kommende boligforhandlinger om den almene sektor har Kaare Dybvad jo også indgået et politisk forlig om privat udlejning, der begrænser kapitalfondes opkøb af den danske boligmasse, primært i vores større byer. Denne aftale vil hæmme den mest eksplosive prisvækst i huslejerne, primært i København. Den vil medvirke til, at København ikke prismæssigt udvikler sig ligesom vores nabohovedstæder, Stockholm og Oslo, hvor huslejerne er gået helt grassat.

I mange storbyer bor der efterhånden kun dem, der selv har råd eller dem, der får huslejen ”betalt”. Samtidigt fører forliget andelsboligen tilbage til tæt på det oprindelige formål, hvilket også er et godt initiativ, som vil sænke boligpriserne. Det selvom dem der gjorde andelsboligerne spekulative nu klynker!

Den typiske lønmodtagerfamilie bor ikke længere i vores større byer

OECD har i en analyse fra 2019 vist, hvordan middelklassen er under pres og presses ud af byerne. Dette sker også i Danmark. Den typiske lønmodtagerfamilie bor ikke længere i vores større byer, men udenfor. Det har konsekvenser for mobiliteten på vores arbejdsmarked. Hvis ikke der er boliger i byerne, som alle indkomstgrupper har råd til at betale, så vil vi med tiden opleve, at de jobs der er i byen, bliver vanskeligere at besætte.

Jo længere væk folk bor, jo længere man skal pendle til ens job, jo mindre mobil bliver man om man så må sige. Så mobiliteten og dynamikken på vores arbejdsmarked vil blive hæmmet, og dermed mindskes vækstpotentialet i den samlede danske økonomi. Hvis ikke vi har betalige boliger for de fleste, medfører det et samlet samfundstab.

En aktiv boligpolitik kan tackle ensomhed

Et mobilt og dynamisk arbejdsmarked er netop en af Danmarks særkender og en af vores absolutte styrkepositioner i forhold til mange andre lande. Det skal boligpolitikken være med til at værne om.

Hvis der pendles, er det typisk faderen i familien der pendler

Ligestillingen mellem kønnene halter også, når familierne flytter væk fra byen. Hvis der pendles, er det typisk faderen i familien der pendler. Moderen finder et job tæt på hjemmet. Det er ofte et job, som hun er overkvalificeret til og det er også ofte et job, hvor karrieremulighederne er begrænsede i forhold til udbuddet på det større arbejdsmarked i byen. Så for at fremme ligestillingen mellem kønnene og vores lige fælles adgang til job og karriere er boligpolitikken også en vigtig parameter. Også her er der et samfundstab vedhæftet en dysfunktionel boligpolitik.

Ensomhed er et stigende problem i det danske samfund. Det er blevet italesat af blandt andet Ældresagen og Røde Kors på det seneste. En aktiv boligpolitik og den måde vi indretter os på kan afhjælpe ensomhed. Her ligger der en samfundsgevinst og venter på os i forhold til ensomhedens omkostninger.

Den almene sundhedstilstand vil på sigt blive endnu mere bestemt af vores huse og boligers indeklima. Det sker fordi vi vil opholde os længere og længere tid inden døre. Dette sundhedsmæssige aspekt bør tænkes med i den fremtidige boligpolitik.

Tiden kræver mindre lejligheder 

Flere byområder skaber nye mødesteder - med plads til aktivitet og leg på tværs af boligområdet og den øvrige by omkring. Formålet er at bidrage til større sammenhængskraft og social balance i byerne på tværs af boligkvarter, økonomi og social baggrund. Her er den kommende boligaftale om Landsbyggefondens økonomi helt afgørende, for en integreret del af renoveringer af større almene boligområder er også en opgradering af udeområderne for at sikre tryghed og skabe rammerne for fællesskab, og dette sker ofte i samarbejde med Lokale og Anlægsfonden og Realdania.  

Det skal imødegå Ghettodannelse og gøre hårdtprøvede boligområder mere attraktive. De boligsociale aktiviteter er også meget vigtige. Sociale viceværter, samarbejde mellem boligforeninger og skoler, idrætsforeninger med mange flere er vigtige opgaver, der forebygger og løser problemer. Denne indsats skal også være en integreret del af et boligforlig. Kommunernes opgaver og indsatser i forhold til den boligsociale indsats skal i højere grad tænkes ind fra starten.

Flere og flere vælger at bo alene

I den fremadrettede boligpolitik må vi også se på, hvad det er for nogle liv folk lever, hvordan vi indretter os. Flere og flere vælger at bo alene. Det kalder på, at vi i byerne får mindre lejligheder. Måske på ca. 65 kvm til den, der vælger at bo alene. Kravet om et gennemsnit på 95 m2 for lejlighedsbyggeri i København må derfor fjernes.

Renoveringer med ældre for øje 

Et kommende boligforlig må også kigge på tilgængeligheden. Danskerne bliver ældre - heldigvis fristes man til at sige. Så hvis vi alle sammen skal være længere tid i egen bolig, så skal vi også sørge for, at boligen bliver mere tilgængelig, når vi kommer op i alder. Også at boligerne måske indrettes på en måde således, at den hjælp man kan forvente at skulle have i den allersidste del af tilværelsen har så gode vilkår i boligen som overhovedet muligt. Funktionaliteten af og i vores boliger må derfor ses efter i sømmene således, at vi indretter os på en fremtid, hvor mange flere lever meget længere.

Det er billigere at renovere sig til tilgængelighed

Renoveringer af almene boliger støttet af Landsbyggefonden er helt centrale for at gøre flere boliger tilgængelige. De seneste 15 år er over 15.000 almene boliger blevet gjort tilgængelige for ældre gennem renoveringer, og i takt med befolkningens aldring bliver behovet større de kommende år. Det er billigere at renovere sig til tilgængelighed fremfor at bygge nyt. Og når Landsbyggefonden betaler koster det ikke staten en krone.

Ifølge Boligøkonimisk Videnscenter bliver parcelhuset også fremtidens ældrebolig og tilgængelighed bliver dermed en kæmpe udfordring i vores mange parcelhuse. De er ikke oprindeligt bygget til at blive gammel i!

Fuldt monteret køkken, vaskemaskine, tørretumbler

Samtidigt har mange af disse ”singler”, især i byerne, ikke det samme behov for at have så mange ’hjælpemidler’ i boligen, som vi traditionelt har haft. Det være sig et fuldt monteret køkken, vaskemaskine, tørretumbler mv. Uden at det skal lyde kollegieagtigt, så kunne man godt forestille sig, at man laver boliger, der er mindre og hvor man i den platforms- og deleøkonomiske moderne ånd, deles lidt mere om nogle af de varige forbrugsgoder, som der naturligvis skal være. Sådanne økonomiske overvejelser vil kunne være med til at gøre boligen billigere.

Styrk den almene sektor 

I Danmark har vi heldigvis de almene boliger. Ca. 600.000 af slagsen har vi bygget. En stor andel af danskerne bor alment. De almene boliger er en absolut hjørnesten og grundpille i den Danske velfærdsmodel. Det er de almene boliger, som mere end nogen andre er garanten for, at alle har tag over hovedet, og at der ikke er hul i taget.

Det kan godt være, at vi har almene boligområder, der har problemer. Men det er slet ikke den samme type boligstandardmæssige problemer og direkte for-slumring, som vi oplever i England, Frankrig og Tyskland. De almene boliger er den danske måde at bygge betalige boliger til alle på. Vi skal derfor tale de almene boliger op. Vi skal styrke den almene sektor.

At bygge flere almene boliger især i vores store byer er det bedste værn mod en uhæmmet prisudvikling

At bygge flere almene boliger især i vores store byer er det bedste værn mod en uhæmmet prisudvikling. Almene boliger bygges jo netop på en måde, så der er en maksimumpris på den omkostning de opføres til. Og fordi almene boliger ikke har et profitmotiv, så falder huslejen relativt set ret hurtigt. Det gør at selvom en almen bolig måske indledningsvis virker lidt dyr for nogen, så bliver den faktisk billig ret hurtigt, netop pga. det manglende profitmotiv.

Senest har den almene sektor spillet ud med en såkaldt Basalbolig, der er en almen bolig på 55 kvm med en normal standard, men med en husleje på kun 3.500 kr. om måneden, da den almene sektor bruger den såkaldte Nybyggerifond til at sikre den lave husleje. Der skal kun indgå et forholdsvist lille antal basalboliger i et almene nybyggeri for at sikre den sociale robusthed, og kommunen skal anvise socialt til boligerne og også komme med den fornødne sociale opfølgning. Basalboliger vil hverken koste staten eller kommunerne ekstra, da finansieringen netop sker via Nybyggerifonden.

Udlandet flokker til Danmark

Hver år kommer over 30 udenlandske delegationer til Danmark for at se på den danske model for almene boliger. Den er i verdensklasse, og det er både positivt og nødvendigt, at der via lovgivningen er mulighed for at kræve, at en andel af nybyggeriet i byerne skal være alment.

Overalt i verdens byer er retten til at råde over jorden helt central for at kunne påvirke byens udvikling

Overalt i verdens byer er retten til at råde over jorden helt central for at kunne påvirke byens udvikling. For at hjælpe det almene byggeri yderligere i gang så må kommunerne faktisk allerede i dag, ifølge planloven, sælge jord billigere til at almene boligforeninger. En mulighed som oftest ikke benyttes af kommunerne. Denne mulighed må der dykkes ned i, og kommunerne må sørge for, at de almene boligselskaber kan få billigere grunde end markedsprisen. Det er ofte prisen på jorden, der er et problem for de almene boliger og dermed huslejen.

Kommunerne må også gerne købe jord til markedspris og sælge det billigere. Det sker også kun yderst sjældent. Her kunne Nybyggefondens penge måske spille en afgørende rolle for at tilvejebringe den kapital til jord, der er nødvendig.

Kaare Dybvad har ophævet bestemmelsen om en ”tillægsgrundkøbesum” for almene boligselskaber. Det betyder, at almene boligselskaber kan bygge flere boliger på jord og i bebyggelser, som de i forvejen ejer uden igen at skulle betale for at anvende disse grunde.  Det vil kunne skabe flere boliger.

Hæv rammen for Landsbyggefonden

I den almene sektor er to interessante fonde. Den ene er som nævnt Nybyggerifonden målrettet nybyggeri. Og den anden er Landsbyggefonden, som har til formål at renovere almene boliger.

I Landsbyggefonden er der for nuværende en kø af godkendte konkrete projekter for knap 20 milliarder kroner. Køen af konkrete renoveringsprojekter skyldes, at den politisk fastsatte renoveringsramme støttet af Landsbyggefonden de seneste år har været for lav. Landsbyggefondens ramme skal være på mindst 5 milliarder kroner årligt, for at køen ikke vokser.

Et kommende boligforlig må dels hæve rammen for Landsbyggefondens årlige tilskud

Det er over 70.000 almene boliger, der står på venteliste. Disse projekter er godkendte projekter. Både i den enkelte boligforening, i den pågældende kommune og af Landsbyggefonden. Men de venter på, at Landsbyggefonden kan få lov til at give et tilskud, men det kræver en højere ramme.

Et kommende boligforlig må dels hæve rammen for Landsbyggefondens årlige tilskud, så køen ikke bliver større, og så må vi have en ekstra ramme over en kort årrække til at få køen helt væk. De fleste økonomer regner med, at byggeaktiviteten vil være for nedadgående i de kommende år. Derfor vil der være fin plads til at renovere flere almene boliger samtidig med, at man bygger nye. Mange af disse renoveringer har et højt indhold af energisparende foranstaltninger.

Op til to-tredjedel af projekterne i køen omhandler en ny forbedret klimaskærm på de almene boliger – dette også i den grønne omstillings navn. Så når vi snakker klimahandlingsplaner, grøn omstilling, CO2 reduktion og energieffektivisering, så er en stor del af Landsbyggefondens aktiviteter allerede gearet hen imod dette. Samtidig kan man jo passende målrette Landsbyggefondens fremtidige aktiviteter i endnu højere grad hen imod energirenovering, også selvom mange af de renoveringerne i sig selv indeholder et energieffektiviseringselement.

Tænk kreativt!

Under byens tage er der mange uudnyttede kvadratmeter, som kunne omdannes til lejligheder. Når det er smart og romantisk, at bo under taget i Paris, hvorfor så ikke i København, Århus, Odense og Aalborg? Det må kunne gøres særdeles populært.

Omdan og udnyt lokalerne til boliger

Samtidigt står mange butikslokaler tomme. Internethandel gør sit indhug blandt de traditionelle butikker på hovedgaden. Omdan og udnyt lokalerne til boliger. Eller få de mange liberale erhverv (advokater, tandlæger, frisørsaloner), der i dag findes i lejligheder i de større byer til at flytte i de tomme butikslokaler. Gi’ måske et tilskud hertil.

Vi må tænke kreativt og vi må tage både traditionelle og utraditionelle instrumenter i brug for at skaffe nok betalelige boliger. Danmarks Statistik forudser, at vi i 2050 vil være 600.000 flere indbyggere i Danmark. Det betyder, at vi skal bygge Århus, Odense og Aalborg på 30 år. Hvis det skal lykkes på en forsvarlig måde, så skal det kommende boligforlig tage højde for alle disse udfordringer!

Klummen er alene udtryk for skribentens egen holdning.

Gunde Odgaard er sekretariatschef i Bygge-Anlægs- og Trækartellet (BAT)


Kommentarer fra Facebook

Kommentarer

Tak for en glimrende artikel.
Der er også en ting i lejeloven, som vi skal have lavet om. Det er det der med, at boliger opført efter 1992 har markedsleje, mens boliger opført før 1992 har omkostningsbestemt husleje. Vi skal have indført omkostningsbestemt husleje over hele linien. Med markedslejen er vi jo i virkeligheden ude i problematikken med Låsby-Svendsen, og det er ikke civiliseret. Man kan sige, at nyopførte boliger ikke er de ruiner, Låsby-Svendsen excellerer i, men det spekulative element i lejerboligmassen skal helt fjernes. Der er stadigtvæk folk, som har en minimal indkomst, og der skal være plads til alle.

Tak Arne.
Du har helt ret,..der SKAL være betalelige boliger for alle. Og det er der IKKE. Meget i lejeloven burde laves om. Som det er nu tilgodeser lejeloven MEST udlejere. FORSKELLEN mellem rig og fattig skinner tydeligt igennem, også når det gælder "tag over hovedet". Den fattigste del af befolkningen må bo i de "ringeste boliger",og betale DYRT for dem. Generelt er de "henvist" til at bo i
"kasernelignende" blokbyggeri. "Kasse" på "kasse",stablet i lag.Med små rum. En afart af "bure". Der kan børn og voksne "leve",så længe kontanterne rækker. Forbedring og renovering står for lejers regning. Et nedslidt køkken der blev sat ind for 4o år siden, fornyes kun hvis en e,v,t ny lejer bekoster det.Sådan er det med de fleste "nedslidninger". Den der beboer lejligheden må SELV til tegnedrengen.Ellers bliver der ingenting lavet. Og sådan kunne der skrives lange indlæg om den sag. Hvis alt kom frem og blev belyst ville mange blive forbavset. Almen nyttige boliger er en stor stressende sag. Uegnet for alt hvad mennesker oprindeligt blev SKABT til,som MENNESKE.Mennesker frataget instinkt,inspiration,socialiseringsbehov,kreativitet,fantasi,og natur.

"Beslutningstagere" GLEMMER i høj grad at ethvert menneske er et individuelt væsen,der bør behandles som noget sådant. Når arkitekter tegner rids til almennyttige boliger er de underlagt bureaukrati. Der bliver udstukket "regler" for hvad et byggeri må koste,og hvordan det skal se ud.Alt skal tilpasses regel på regel. STANDARDEN for alment boligbyggeri er,huse der kommer kørende på blokvogne i moduler. Og sat op på en dag eller næsten. Så billigt som muligt.

at jeg nu bor i en bolig som man renovere, og skaber tilgængelige lejligheder til er som fint nok, problemet er så man ikke ændre på elevator som bliver mindre, eller adgangen til disse,så man får boligerne som er til for ældre, men i praksis gør de ældre eller handicappet får svært ved at komme ud og ind i lejlighederne desværre viser det sig at boligforeninger tilholder oplysninger for beboere når de skal stemme om renovering så man får hvad de ønsker og ikke reelt hvad beboere ønsker.
Samt "sælger" man løsninger for renoveringer ved at man siger man får så meget mere i boligsikring så staten kommer til at betale mere for disse renoveringer.
Skulle man gøre det muligt at skabe billige boliger til almenlige løn modtager så disse faktisk får lyst til at bo i de social områder, vil være at man lade landsbyggefonden dele i to, en del som forsætter som nu, og en som får mulighed for at købe hus mv op, og bygge lejligheder, det kunne betales for en lille ekstra husleje i det almennyttige på 50 kr, samt at de penge man nu betaler for at stå på ventelisten gives over der til.
De ejendomme man køber op, om bygger man til lejligheder, et hus kunne jo godt give 3 lejligheder, og der kunne laves en lille lejlighed og en familie og evt en ældre venlige en, uden omkostninger for staten og gældfri, dvs huslejen ville være lav.
man kunne så bede boligforeninger som disse huse lå tæt ved, om at overtage ansvaret for dem.
Samt få de almenlige boligforeninger ind under offentlighedloven så de ikke kan gemme oplysninger, de vare tager tros alt mange milliard af offentlige penge.
mvh Alex

Alex, dit forslag med ombygning af huse til lejligheder (2-3 lejligheder pr. hus) virker som luftkasteller. En sådan ombygning som du foreslår vil være mindst lige så dyr som at bygge nyt, da det vil kræve en totalrenovering med nye køkkener, badeværelser incl. nye EL- og VVS-installationer samt separat adgang til hver enkelt lejlighed.

Hej Bente, det vil være dyrt, men man kan gøre det hvis man bruger de penge jeg snakket om, samt kan det være små opgaver, så de små håndværker kan byde ind, dermed kan man styrke de lokal områderne, samt kan man jo sætte ekstra penge af så dansk byggeri kan få disse huse/lejligheder til at være testbed for ny teknologi med spare vand+El+vand, robot teknologi til at lette arbejde osv grøn omstilling der hvor vi bruger meget, det verden får brug for i byggeriet om nogle år, til at skabe og udvikle ny teknologi og bygge metoder mm, ja de bliver dyre end almenlige huse/lejligheder, men helt betalt af lejer, så husleje er ikke høj og Danmark får skabt noget nyt og unikt, siger ikke jeg har hele løsning, men tror vi skal tænke ud af boksen i stedet for at bygge som vi plejer

mvh Alex

Alex, mener du helt alvorligt at det er landsbyggefonden, og dermed lejerne i det almene boligbyggeri, der skal finansiere ombygning af huse til billige lejligheder? Tvivler på at lejerne er enig med dig.
Hvor store er de huse du vil ombygge til 3 lejligheder? de skal da mindst være 250 - 300 m2 hvis det skal være familielejligheder. Har du et projekt du kan henvise til? eller er det bare "strøtanker".
Med mit kendskab til byggeri virker dit forslag ikke særligt realistisk og jeg har dog arbejdet i byggebranchen i snart 60 år.